新区跑赢珠海主城区，刚需再不出手就来不及了！
珠海房产之窗讯 珠海限购放开以来，外地投资客、本地刚需改善客购买力释放热度不减。
经过“金三银四”风雨的洗礼，唐家高新区、金湾、横琴、保十各大新区仿佛带着城市网红的光芒吸引着购房者，推高整体成交量。
据中原4月统计数据发现，新区成交套数达到主城区的2倍。
热门板块金湾航空新城在售项目高达2.5-2.8万/平，唐家高新区均价2.8万/平，横琴均价新区4.5万/平。小编走访重点楼盘后的第一感受就是，这些价格是否已被高估，各种规划利好还能把价格透支多高，下一步有没有可能陷入横盘？
十年前新区还是价格洼地，十年后洼地逐渐被填平。
主城区二手房又是什么行情？以南湾为例，据安居客挂牌显示，15年楼龄的华发新城一期2.5万/平，3年楼龄的华发新城六期3.2万/平，非首套交易加上二手税费2000/平后，价格去到2.7万/平、3.4万/平。
身边还未上车的刚需朋友见此势头，更是犹豫徘徊。
本就捉襟见肘的资金也就够一套房的首付，当新区新房与主城区二手房价格看齐时，何去何从？
曾经看不起的，现在高攀不起
目前房地产发展的模式下，不断有新区打断主城区的例子出现，03年珠海人看待南湾，这一城市边缘化片区，因为其配套不完善且均是规划蓝图而看不起，普遍认为要攒钱向市中心努把力。
当时很多北方移民人士、专业投资客50万买到新城一期三房。然而多年后至今，多少人经过这个南湾高端住宅范本的楼盘，难以想象这里曾是区域洼地，看到如此繁华景象、众多生活配套拔地而起时而感到隐隐心酸，看好南湾的人们却实现了收益最大化，吃到了房产升值的活力。
现在新区新房飙到至少2万5，回报的空间有限了。
毕竟现在新区已发展了近十年，早几年低价面粉项目不是售罄就是剩余房源不多，当前18年高价面粉项目登场，带动整个区域板块势头价格纷纷上扬。
需求决定购买
新区？主城区？10年前的购房者或许会鼓励你一定要选后者，但是10年后的今天，规划图纸上的配套、基建轨道交通可能仅需要个把月的吆喝，就能促使新区各盘人声鼎沸，伴随购房群体的年轻化、首批投资客的收割红利欲望，充满时尚、前沿、活力的新区自然成为了首选。
而主城二手房由于买卖繁琐，多套持有者交易税费不低，现在卖家的税费都间接通过售价转嫁到买方头上，楼龄10年以上的话后续衍生很多维修的操心事，购房成本无形增加。
但也不乏质素不错、楼龄新的二手房，通过二次装修改造，做足空间收纳，扩容使用空间，找到了适合自己的解决方案，毕竟在房价底高不下的市场，能增加2平米使用空间就是多赚了五六万啊。
看好主城区的吸引力也很简单：
第一，所见即所得，绝版地段、优质学区、培训教育医疗资源密集、就业集中、交通便利，这就相当于最优质的中小学和高等教育资源、医疗资源普遍集中在一二线城市一样的道理，无法复制。买新房可能要等周围配套慢慢建设完成再投入使用。新区短期配套硬件外壳虽在，但内核驱动比如老师、医生等人才的引入都需要一定周期，远水解不了近火。
其次，不论带精装还是简装的二手房，想要即刻拎包入住也不是什么难事。而新房基本是期房，等待封顶、交楼装修、置办家具、散味，这些流程走完也要两年了。
每个人购房出发点也各有不同，有的需求度假养老，有的需求持有增值，有的需求名校学位，有的需求工作便利，有的就是需求便宜。没法明确到底新房、二手房哪个更值得，只有认识到自己关键购买因素的最大权重项，才能够找到适合自己的房源。
买房本身就自带投资属性，就算是刚需自住，早晚也要放二手流通，所以在有限能力范围内尽量选择综合价值高的房源，说白了将来在二手市场也是香饽饽。
通勤距离影响置业倾向
无论你是纯投资还是纯自住，都需要带着房子是用来住的角度选房。
认识一个居住板块，首先了解清楚该项目45分钟通勤范围能否覆盖你的就业地。刚需购房者纠结新区一个最重要的因素就是距离远，通勤这个生活中的小事，却与每个人的生活息息相关，影响着我们的生活幸福感。
百度地图数据发现，国内居民出行的目的地中七成是工作商务和休闲娱乐类场所，这意味着就业地与居住地距离过远，通勤越痛苦、城市交通越拥堵。城市化进程推进“职住分离”的现象越来越普遍，通勤时间也随之变得越来越长。
珠海集中的就业中心仍然以主城区为主，由于珠海没有地铁轨道交通方式，跨新老城区需以自驾、公交方式出行，难以实现提速。多条交通路网打通可稍微分流交通压力，从而缓解大部分通勤痛苦。
若通勤时间超过45分钟的新区楼盘最好轻易别碰，工作已经很艰辛了，买房不易，别再让时间折磨自己。
入主城心都市圈+好物业，没毛病，有学区更加码
当市场上很多投资客目光均投向新房时，如果房源刚好都在45分钟通勤范围，初次置业的刚需人士捡漏主城区二手房是个好时机。
职住距离近，自然减轻很多负担。
获得了原房主的时间成本外，还能低成本获利，何乐而不为？
选择核心都市圈，占位主城区稀缺资源，未来才更可能是成熟溢价的房子，不愁没人接盘。
同时，优选大品牌开发商社区，通常配套优质物业。物业是一个房产使用周期里，伴随时期最长，联系最紧密的一环，成为强需求。物业好不好，不只会影响未来生活，也关系到房子的保值升值。
另外，很多一次置业人士忽略了学区的圈层价值，中国家庭就是更愿意把成本投资在教育上，拼了命去够中层偏下的边，尽量让孩子能够留在中层，去和更优秀的人打交道。
主城区公立学校自然教育资源投入最多，校风、校训让学生更自律，更能提高自我要求。你所处的社区及周边社区的档次，决定了这个片区学区的生源，融入一个好的圈层，也间接影响孩子的成长。
限购政策下购房名额有限，尽量一步到位解决长远问题。
即使真的用不到学位，带学位的房源都是易于出手的。
研究新区的产业特征、产业人口特征
如果新区居住地的通勤时长对你没有形成困扰，那你就要去观察这个区块45分钟通勤范围能否覆盖真正产业和就业中心，去观察它们的配套体系，学区质量，体味它们的居住氛围。
找到新区的真实居住需求，因为产业人口和城区居住需求的外溢才能支撑一个新区的兑现。
人口、产业、资源有限，注定这些新区大部分会成为鬼区。
未来溢价倘若一切涨幅只是纸面财富，陷入无法租、无法卖的尴尬境地，新区何谈购买价值。
当发现这些评估指标都是合理配置时，才可以找到哪个板块是坑，哪里房价相对被低估。
与一线城市及强经济城市抢人势必是珠海一大挑战，毕竟这些城市在教育、医疗等方面保障条件好，工作机会多，吸纳能力也会更强。
新区GDP增速很猛！后劲十足
海量资金砸向新区，大型基建、交通、产业，多个项目建设有序推进，雏形初现。
珠海新兴产业不是完全聚集在一个新区，而是分散开来。
软件研发、互联网科技在高新区；会展、物流仓储、跨境电商在“保十”；旅游金融、文创服务聚集横琴；航天、医药、新能源在金湾。
珠海市2018年各行政（功能）区GDP总量排名
注：横琴新区包含保税区数据来源：珠海市统计局资料研究：前瞻产业研究院
珠海市2018年各行政（功能）区GDP增速排名
注：横琴新区包含保税区数据来源：珠海市统计局资料研究：前瞻产业研究院
香洲虽还保持着GDP龙头位置，但增速明显乏力，不及横琴、金湾、高栏港经济增速更猛。
这些新兴产业需求的正是中高收入、购买力人群，高阶层的就业人才导入及留住才是城市强需求。
主城区人口置换转移只是一小部分，想依靠城区产业转移更是不现实。
2018年珠海全年人口增速全省第一，人口导入初有成效，值得重点关注未来趋势。
但要警惕的是，珠海宜居、宜养的城市IP形象，吸引了不少北方中老年人群半移民半投资，这就进一步增加发展为养老、度假、旅居城市性质的风险。
因此必须做强新区产业，提升公共服务，才能给新区实实在在的支撑。
政府大力发展新区建设的战略主要是为了平衡各区域经济的不均衡，到底哪个片区未来能发展更快更好，需要看天时地利人和，的确充满很多不确定性。
所以，我们要站在更宏观的角度，从整个城市未来发展的层面，去探究政府下一步的规划目标和发展思路，才可能搭上大势的顺风车，在一个新区爆发性发展之前步好棋子，爆发之后收获成果区域发展的红利。
无论在哪个城市，对于规划发展如火如荼中的新区，总是应该带着发展的眼光去看。
从现实的角度上，尽管新区的全面发展尚需时日，但不得不承认在城市结构均衡发展的背景及政府大力支持和投入下，新区已然不是一片滩涂，产业发展已崭露头角。无论从产业化新区，还是居住新城的角度看，其地位、影响力已经不容小觑。
购房名额紧张、价格成本增大，纯投资客更需谨慎看待，不要在政策多变、不了解市场的前提下，盲目跟风。选定了，放到足够的时间周期，一切皆有可能。
纯刚需自住需求选择很简单，明确需求，捡到亦是赚到！
